Huren is het gebruik van roerende en onroerende goederen, die aan een ander toebehoren in ruil voor een vergoeding. Die vergoeding wordt huur genoemd. Als geen vergoeding wordt betaald, dan is geen sprake van huur, maar dan spreekt men van lenen.

De huur van onroerende zaken betreft zowel gebouwde als ongebouwde zaken. Ongebouwde onroerende zaken kennen geen eigen huurregime, met als gevolg dat alleen de in de wet opgenomen algemene bepalingen van toepassing zijn. In het geval van huur van een gebouwde onroerende zaak is onderscheid gemaakt in:

- woonruimte;

- artikel 7:290 BW bedrijfsruimte en

- artikel 7:230a BW bedrijfsruimte.

Er gelden voor deze categorieën algemene bepalingen en er gelden aanvullende regels.

Woonruimte

Woonruimte betreft een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

De woonruimtebepalingen zijn onderverdeeld in vier categorieën:

1. het algemene gedeelte, waarin de definitiebepalingen zijn opgenomen;

2. het huurprijsgedeelte, heeft betrekking op de huurprijs en op de andere mogelijke vergoedingen;

3. de bepalingen omtrent medehuur en voortzetting van de huur

4. de mogelijkheden om de huur te eindigen.

Deze woonruimtebepalingen zijn grotendeels van (semi)dwingend recht, waardoor verhuurder en huurder niet vrij zijn overeen te komen wat ze willen.

290-bedrijfsruimte

290-bedrijfsruimte betreft een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (a), een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf (b) en een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf (c), alsmede de daartoe te rekenen onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

Van de in de wet opgenomen dwingendrechtelijke bepalingen kan niet ten nadele van een huurder worden afgeweken, behoudens wanneer het een afwijking van artikel 7:307 BW betreft of de rechter de afwijking heeft goedgekeurd.

230a-bedrijfsruimte

Als de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte geen woonruimte en geen 290 bedrijfsruimte, dan is sprake van 230a-bedrijfsruimte en kan de huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming is van semidwingend recht, waardoor afwijkende bedingen in de huurovereenkomst vernietigbaar zijn.

Onder de huurovereenkomst vallen ook de lease-, franchise- en exploitatieovereenkomst alsmede het zakelijk recht van gebruik en bewoning van een afzonderlijke kamer.

Covid-19

Vormt het coronavirus reden om af te wijken van bestaande kaders in het huurrecht?

In een drietal uitspraken gewezen op het gebied van Covid-19 en huur van bedrijfsruimte, is geoordeeld over of de gedwongen sluiting van de bedrijfsruimte een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Als gevolg van de bijzondere omstandigheden hebben die uitspraken een andere uitkomst. Overigens betreffen de uitspraken een kort gedingprocedure, waarbij het dus gaat om een voorlopig oordeel.

De eerste zaak betreft een horecaonderneming. De door verhuurder gevorderde volledige betaling van de huurprijs wordt door de voorzieningenrechter afgewezen, omdat huurder zich terecht beroept op “dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.” Huurder kan zich hierop beroepen omdat de huurovereenkomst in deze kwestie is gebaseerd op een oud model, waarin de mogelijkheid van een huurder om een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek nog niet is uitgesloten.  

De tweede zaak betreft de verhuur van het stadion van voetbalclub Vitesse. Vitesse heeft een kort geding aangespannen tegen haar verhuurder omdat Vitesse het stadion als gevolg van de gedwongen sluiting in verband met Covid-19 niet kan gebruiken. De verhuurder blijft vasthouden aan een volledige betaling van de huurpenningen tijdens de gedwongen sluiting. Met Vitesse is de voorzieningenrechter van oordeel dat de overheidsbeperkingen een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW opleveren: “Het is moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Ook is de rechter van mening dat sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 BW. Helaas sluiten de toepasselijke ROZ-voorwaarden een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uit. Echter, deze bepalingen kunnen onder omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid, “maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden”, opzij worden gezet. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet vervolgens aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Uiteindelijk valt de uitspraak voor Vitesse alsnog nadelig uit, omdat zij onvoldoende haar financiële positie feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd. Er geldt immers een zware toets bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

In de derde uitspraak is de rechter van mening dat in deze kwestie geen sprake is van een gebrek, terwijl een wettelijk voorschrift tot gedwongen sluiting een gebrek kan opleveren, omdat de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift “een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW”. De rechter meent dan ook dat de sluiting voor rekening van huurder komt. De rechter noemt nog dat verdedigbaar is dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. De huurder had dan ook geen recht op huurprijsvermindering.

Ook voor verhuurder en huurders van woonruimte zijn de gevolgen van Covis-19 groot. De grootste partijen binnen de verhuur van woonruimte hebben met elkaar afgesproken om geen huisuitzettingen te doen. Ook kan vanaf 1 april 2020 een beroep worden gedaan op het wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. In deze wet is opgenomen dat huurders van woonruimte met een einddatum tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 tijdelijk verlenging van de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020 kunnen krijgen, zonder dat huurbescherming ontstaat.

‍